3月27日，新城控股發(fā)布2025年年度報告。面對行業(yè)深度調整，公司秉持“駱駝精神”耐力長跑，依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略穩(wěn)固盈利基本盤，持續(xù)做強經(jīng)營性業(yè)務、夯實正向現(xiàn)金流、積極保交付，在行業(yè)新周期中穩(wěn)扎穩(wěn)打、蓄力前行，持續(xù)彰顯穿越周期的經(jīng)營韌性與成長動能。

固本筑基：全年營收530.12億、經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)8年為正

根據(jù)年報，2025年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元，扣非歸母凈利潤6.14億元；公司整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點，平均融資成本為5.44%，同比下降0.48個百分點，各項經(jīng)營指標穩(wěn)定向好。

2025年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額192.7億元，銷售面積約253.58萬平方米；實現(xiàn)回款金額212.76億元，回款率達到110.41%，有回款的銷售為公司收入提供了穩(wěn)定前提。此外，新城控股積極踐行穩(wěn)樓市責任，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8萬套，近三年累計交付量已突破27.8萬套，以實打實的交付規(guī)模和硬核產(chǎn)品品質彰顯企業(yè)責任擔當。

商業(yè)板塊已成為新城控股的“壓艙石”，是公司年度收入及利潤的重要來源。2025年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入140.9億元，不僅繼續(xù)保持雙位數(shù)增長，占公司整體營收比重還提升至25%，營收及利潤貢獻持續(xù)走高。

商業(yè)持續(xù)發(fā)展和住宅業(yè)務企穩(wěn)為新城控股提供了充足的現(xiàn)金流，也讓公司財務表現(xiàn)更加穩(wěn)健。截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負債率為56.97%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正，為公司未來發(fā)展留出了足夠的空間。

同時，近年來新城控股在債務端積極調整，確保債務結構安全穩(wěn)定。2025年公司已如期償還境內外公開市場債券58.55億元，持續(xù)保持“零違約”紀錄；截至2025年末，公司期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元；合聯(lián)營權益有息負債降至23.85億元。

強核賦能：商業(yè)創(chuàng)收140.9億、業(yè)績貢獻超6成

雙輪驅動戰(zhàn)略之下，商業(yè)板塊構建的“規(guī)模領先+深度運營”雙重優(yōu)勢，成為新城控股整體業(yè)績增長的核心引擎。

根據(jù)年報，2025年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為140.9億元，同比增長10%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利90.95億元，占公司總毛利由去年同期的48%提升至63%；毛利率達到70%，高盈利性的商業(yè)盤面，對公司整體業(yè)績貢獻率不斷走高。

此外，新城控股聚焦存量深耕、提質增效，主動放緩開業(yè)節(jié)奏，全年新增開業(yè)5座吾悅廣場。截至2025年年底，新城控股實現(xiàn)全國141個城市207座綜合體項目的戰(zhàn)略布局，吾悅廣場開業(yè)規(guī)模達1,649.07萬平方米，出租率穩(wěn)定在97.86%高位，運營韌性凸顯。

商業(yè)地產(chǎn)進入存量運營時代，新城控股還持續(xù)推動商業(yè)模式創(chuàng)新，深度落位“五邊形經(jīng)營理念”，推出聚焦商業(yè)空間高效運營的“吾悅經(jīng)營五步法”，以及深度聯(lián)動合作伙伴的“悅鏈計劃”，持續(xù)提升商場運營質量與資產(chǎn)效益。

廣發(fā)證券在近期研報中指出，2025年新城商業(yè)運營收入同比增10%，同店增長5%，商業(yè)運營毛利率維持70%水平，出租率則連續(xù)多年維持在95%以上，資產(chǎn)運營表現(xiàn)突出，公司盈利主動輪切換，長期價值重估空間大。

隨著商業(yè)的深度進階，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已連續(xù)多年超過當期利息支出，2025年該比例進一步增長至3.94倍。未來，在提振消費的政策驅動下，商業(yè)板塊有望為新城控股注入更多動能。為此，2026年公司預計實現(xiàn)商業(yè)運營總收入145億元，新開業(yè)吾悅廣場5座。

拓新破局：建管業(yè)務持續(xù)擴容、融資多元突破

住宅和商業(yè)基本盤之外，新城控股還正通過代建、代管業(yè)務拓寬輕量化發(fā)展空間，構筑全新的盈利增量。

2025年，新城控股旗下代建、代管平臺——新城建管，新增簽約面積1061萬平方米，在中指研究院發(fā)布的《2025年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累計管理項目155個；累計管理總建筑面積超2600萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、超大規(guī)模綜合體等多元業(yè)態(tài)。

值得一提的是，為進一步提升服務品質、延伸服務價值，新城建管還創(chuàng)新構建“365全周期服務體系”，將業(yè)務范疇從一次性交付延伸至長期的資產(chǎn)運營，為委托方提供更具持續(xù)性、全方位的專業(yè)服務。

扎實穩(wěn)固的經(jīng)營基本面以及清晰的增長預期，讓新城控股在融資市場獲得了積極回應，并在存量資產(chǎn)證券化領域持續(xù)突破。去年11月，新城控股成功發(fā)行6.16億元吾悅廣場持有型不動產(chǎn)ABS，斬獲全國首單消費類持有型不動產(chǎn)ABS，以及全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS雙記錄，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構建全周期管理的新范式，更標志著公司向資產(chǎn)運營深化轉型取得實質性突破。

此外，2025年新城控股母公司新城發(fā)展發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年首家重啟境外融資的民營房企；子公司新城環(huán)球成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔保票據(jù)。境內市場，新城控股去年陸續(xù)發(fā)行三筆中期票據(jù)，累計規(guī)模為36.5億元，均獲中債增全額擔保及雙AAA評級，融資成本保持低位。

依托吾悅廣場優(yōu)質的資產(chǎn)基本面和不斷增長的運營實力，2025年公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約125億，加權本金平均利率為4.93%，抵押率約50%。

今年以來，新城控股繼續(xù)推進多類型、多層次REITs產(chǎn)品落地和境外融資。3月16日，據(jù)上交所官網(wǎng)顯示，國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃2026年首次擴募正式獲得受理；2月，子公司新城環(huán)球發(fā)行3.55億美元的優(yōu)先擔保票據(jù)，獲得了國際投資者的積極認購。

國泰海通在近期研報中分析稱，新城控股目前逐步打通多項融資通道，債務結構有望持續(xù)優(yōu)化；同時考慮到公司商場業(yè)務現(xiàn)金流穩(wěn)定，公司業(yè)務與國家積極推動消費驅動轉型的政策方向保持一致，因此給予公司0.65倍PB適度溢價，目標價18.34元。

【免責聲明】本文僅代表作者個人觀點，與云財經(jīng)無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經(jīng)本站證實，云財經(jīng)對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。