——新動能與舊壓力交織，深圳辦公樓市場向多元化、高質量方向發(fā)展

深圳2026年1月15日 /美通社/ -- 全球領先的多元化專業(yè)服務與投資管理公司高力國際(納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI)近日對2025年深圳優(yōu)質辦公樓租賃市場做出了回顧與展望。

在全球經濟面臨貿易保護主義升級與地緣沖突持續(xù)的復雜局面下，2025年中國經濟展現出強勁的內生韌性，全年GDP增速預計穩(wěn)定在5%左右，對全球增長貢獻率維持在30%以上。作為全國經濟與科技創(chuàng)新的核心引擎，深圳積極落實"經濟大市挑大梁"的政策導向，以創(chuàng)新驅動為核心，推動新質生產力加速成長。2025年前三季度，戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占GDP比重已攀升至44.1%，機器人、低空經濟與空天技術等領域增勢尤為顯著，同比增幅分別達31.4% 和 30.4%，顯示出強勁的創(chuàng)新活力。與此同時，盡管外部環(huán)境嚴峻復雜，深圳外貿仍保持動力與活力，2025年跨境電商賣家線上交易額突破1萬億元人民幣，"跨境電商+產業(yè)帶" 促進貿易和產業(yè)協(xié)同增效。

蓬勃發(fā)展的多元產業(yè)不僅構筑了深圳經濟的堅實底座，也為辦公樓市場帶來了活躍的租賃需求。2025年深圳甲級辦公樓凈吸納量約42萬平方米，位居一線城市之首；優(yōu)質研發(fā)辦公市場凈吸納量則達64萬平方米，活躍的需求在多元化產業(yè)空間持續(xù)落地。

從需求結構看，科技、貿易為市場帶來重要支撐。2025年互聯網科技在甲級寫字樓中成交占比32%，依然是核心驅動力量。值得關注的是，硬科技企業(yè)基于多元化業(yè)務擴張所產生的新租與擴租需求正逐步釋放，為市場注入了顯著的復蘇信心。跨境電商的蓬勃發(fā)展，推動出海企業(yè)、平臺運營到跨境支付、物流貨運等產業(yè)鏈關聯企業(yè)對優(yōu)質辦公空間的需求，形成了顯著的服務生態(tài)聚集效應。此外，政策層面亦有創(chuàng)新。2025年9月，深圳發(fā)布新規(guī)，允許存量商業(yè)、辦公、旅館等用途相互臨時轉換，為市場多元化發(fā)展提供了制度支持。在此背景下，下半年酒店在辦公樓的租賃需求顯著增長，成為帶動市場去化的一個重要因素。

市場分化趨勢持續(xù)深化。在甲級寫字樓市場，前海全年凈吸納量近25萬平方米，全市占比近60%，以較高的性價比優(yōu)勢成為熱門成交區(qū)域。后海全年凈吸納量占比約15%，伴隨區(qū)域多個科技及金融企業(yè)總部大樓投入使用、高端商業(yè)文體設施日益完善，其商務價值正獲得更多優(yōu)質企業(yè)認可。

在優(yōu)質研發(fā)辦公市場，坂雪崗科學城、留仙洞全年凈吸納量分別占比42%、26%，空置率同比均下降約9個百分點，租金同比跌幅分別為0.9%、2.2%，為各子市場中最低降幅。二者以較高的"新動能"產業(yè)集聚度，呈現出獨立于全市辦公樓市場整體下行的韌性行情，凸顯產業(yè)生態(tài)成熟度對辦公樓去化的關鍵作用。

盡管新增需求逐步釋放為市場帶來曙光，但供應高峰之下租金仍處于下行通道。2025年末，深圳全市甲級寫字樓平均凈有效租金約132.2元/平方米/月，同比下降12.3%，租金同比降幅逐季收窄；優(yōu)質研發(fā)辦公凈有效租金約84.1元/平方米/月，同比下降7.4%。盡管主動下調租金的存量項目數量趨于減少，但受個別項目的經營壓力與結構性市場因素影響，整體租金水平仍延續(xù)下行趨勢。

展望未來，深圳優(yōu)質辦公市場的發(fā)展將深度嵌入國家與城市宏觀戰(zhàn)略藍圖，在機遇與挑戰(zhàn)并存的背景下，走向一條以產業(yè)動能升級、區(qū)域分化加劇和資產運營升維為核心的發(fā)展路徑。

一方面，作為我國"新動能"產業(yè)發(fā)展的重要引擎，人工智能、半導體、具身智能等硬科技產業(yè)的迅猛發(fā)展將為優(yōu)質產業(yè)空間提供核心需求支撐。這些產業(yè)不僅自身具有強擴張性，還通過產業(yè)鏈協(xié)同效應，激發(fā)上下游企業(yè)如硬件供應鏈、數據服務、科創(chuàng)平臺等的辦公需求，形成"硬科技+生態(tài)圈"的復合增長模式。同時，深圳作為"外貿第一城"，其跨境經濟生態(tài)將為辦公市場提供持續(xù)增量。隨著深圳深化"五外聯動"機制、擴大制度型開放，外貿新業(yè)態(tài)與先進制造業(yè)的融合將進一步強化，支撐優(yōu)質辦公空間的去化。

另一方面，供應層面挑戰(zhàn)不容忽視。未來三年，預計深圳市場化租賃的甲級寫字樓供應量或超300萬平方米，研發(fā)辦公約160萬平方米。這將使空置率持續(xù)高位運行，租金預計在L形底部徘徊。市場去化進程則取決于各區(qū)域與新興產業(yè)的鏈接強度，產業(yè)集聚度高、產業(yè)生態(tài)完善、配套成熟的子市場將率先企穩(wěn)，形成獨立于整體下行的韌性行情。

高力國際認為業(yè)主方的競爭焦點正從單純的價格戰(zhàn)轉向資產運營與產業(yè)生態(tài)服務能力的提升。提供重要的附加價值將是項目脫穎而出的關鍵?？傮w來看，市場正處于深度調整與重構期，雖然整體挑戰(zhàn)不小，但新興產業(yè)帶來的結構性機會為市場的長遠健康發(fā)展奠定了基礎。

高力國際擁有全球化的資源平臺，經驗豐富、深諳本地市場的專業(yè)顧問服務團隊。我們對寫字樓市場擁有深入的洞察，對市場變化具有極高敏銳度，能用前瞻性視角制定創(chuàng)新有效的地產解決方案。我們擁有豐富的全球客戶資源，能夠與業(yè)主、租戶及投資者緊密合作，定制化提供辦公室租賃、選址等辦公空間解決方案，助力實現物業(yè)價值最大化。

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